Come calcolare il ritorno sull'investimento di una serra Venlo?

Ehilà! Se hai mai pensato di investire in una serra a Venlo, probabilmente ti sarai chiesto: avrà davvero senso dal punto di vista finanziario? Ho capito: quando spendi soldi per una struttura grande e durevole che è molto più high-tech della casa con il cerchio di plastica che avevi al college, non puoi semplicemente dire "sì, sembra bello" e premere il grilletto. Come persona che ha trascorso gli ultimi 10 anni a costruire serre Venlo (non nominerò la mia azienda, ma puoi indovinare chi è sul campo a installare queste cose negli Stati Uniti), ho elaborato così tanti numeri di ROI che potrei farli nel sonno. Oggi spiegherò esattamente come calcolare il ROI per una serra di Venlo: non è richiesto alcun diploma MBA di fantasia, solo matematica del mondo reale e cose che vedo effettivamente funzionare (o fallire) per i coltivatori.

Prima di tutto, assicuriamoci di essere sulla stessa lunghezza d'onda su cosa sia una serra di Venlo, perché non tutti lo sanno. Per anni i coltivatori mi hanno chiesto "aspetta, è una serra di vetro qualsiasi?" No, Venlo è il cavallo di battaglia commerciale: altissimo, modulare, realizzato con telai in acciaio che resistono al vento, alla neve e persino a quella tempesta di grandine casuale che rovina un intero raccolto di pomodori. Se vendi verdure, erbe aromatiche o anche fiori speciali a negozi di alimentari, ristoranti o mercati agricoli, questa è la configurazione che desideri. Collegamenti rapidi se vuoi approfondire:Serra in stile Venlospiega perché è meglio, ad esempio, di uno stile a timpano eSerra in vetro Venloparla delle specifiche del vetro (suggerimento: temperato, isolato, senza sostituzione dei pannelli ogni anno).

Va bene, andiamo al sodo. Il ROI non è semplicemente “quanti soldi guadagno meno ciò che spendo”. È una metrica basata sul tempo che ti dice quando recupererai il tuo investimento iniziale e quanto profitto otterrai successivamente. Quindi, per calcolarlo, dobbiamo suddividere tre grandi categorie: costi iniziali, entrate annuali e costi operativi annuali. Esaminiamoli ciascuno con numeri reali: questa è roba che ho usato l'anno scorso per un cliente di una serra di Venlo da 1 acro che coltivava verdure a foglia verde, quindi non è inventata.

Innanzitutto: costi iniziali. Questo è quello grande che spaventa la maggior parte delle persone. Una Venlo di 1 acro? Diciamo da $ 250.000 a $ 400.000 in totale, a seconda degli extra, come sistemi di riscaldamento, irrigazione, climatizzazione, teli ombreggianti e persino panchine. Aspetta, perché la gamma? Posizione! Se ti trovi in ​​Iowa, dove i carichi di neve sono pesanti, il telaio è più spesso, quindi più costoso. Se sei in Florida, dove il vento è il problema principale, aggiungi un rinforzo extra. Inoltre, vetro contro policarbonato? La maggior parte dei coltivatori commerciali sceglie il vetro per la trasmissione della luce, ma il poliestere è più economico in anticipo. Breve nota a margine: il nostro modello più popolare è ilSerra in vetro Venlo zincato Ve: struttura in vetro temperato isolante per coltivazione commercialein questo momento: il vetro isolante mantiene i costi di riscaldamento molto bassi in inverno, il che è un enorme vantaggio per le entrate.

I costi iniziali, però, non riguardano solo la serra stessa. Devi preparare il sito: livellare il terreno, scavare linee elettriche, idriche, di drenaggio (molto importante: Venlo ha un buon drenaggio, ma se il tuo sito si allaga, sei a pezzi). Sono altri $ 20.000 o $ 50.000. Poi, non puoi dimenticare i permessi, la manodopera per installare la serra e magari un po' di formazione per te o per il tuo personale se non hai mai gestito un impianto ad alta tecnologia. Consideriamo i costi iniziali totali per l'esempio di 1 acro: $ 320.000. Questo è un solido numero medio per un Venlo standard con controlli climatici di base, senza fronzoli.

Ora, entrate annuali. È qui che Venlo schiaccia le case a cerchio, senza tappo. Perché? Stagioni di crescita più lunghe, rese costanti, raccolti di qualità superiore che si vendono a un prezzo maggiore. Restiamo con il cliente verde foglia. 1 acro di Venlo? Puoi ruotare le colture 12 mesi all'anno, giusto? In una casa a cerchio, potresti avere solo 6-8 mesi a causa del clima freddo o caldo. Il cliente a cui sto pensando coltiva 4 diverse verdure a foglia verde (spinaci, cavoli, rucola, mix) e le vende tutte a una catena di alimentari regionale che paga un premio per prodotti locali privi di pesticidi. Rendimento medio: 15.000 sterline al mese. Sono 180.000 sterline all'anno. Qual è il prezzo medio delle verdure a foglia vendute sfuse a una catena di alimentari? $ 2 per libbra. Aspetta, facciamo i conti: 180.000 x $ 2 = $ 360.000 di entrate annuali. Ma aspetta, questo prima dei costi operativi, quindi arriviamo a quelli.

Costi operativi annuali. Questo è il secondo grande secchio su cui non puoi dormire. Analizziamolo:

• Forniture: semi, terreno, fertilizzanti, controllo dei parassiti (Venlo è chiuso, quindi meno parassiti! È una vittoria. Potresti usare $ 5k all'anno qui.)
• Utenze: energia elettrica per le luci (in inverno quando le giornate sono brevi), pompe per l'irrigazione, riscaldamento se ci si trova in una zona fredda. Il nostro cliente ha utilizzato qui 35.000 dollari all'anno: con il vetro isolante di quel modello VeGalvanized, il riscaldamento era inferiore del 20% rispetto a un ragazzo con un Venlo non isolato.
• Manodopera: puoi gestire una serra di 1 acro con 2 dipendenti a tempo pieno, più te se la gestisci tu. Diciamo $ 60k in totale all'anno.
• Manutenzione: Venlo è costruito per durare, ma è necessario riparare i vetri rotti, serrare i telai e sostituire i filtri. Sono $ 10mila all'anno.
• Tasse/assicurazione: diciamo $ 8.000 all'anno (i dati effettivi potrebbero variare in base alla posizione, ma questa è una linea di base).

Somma tutto: $ 5.000 + $ 35.000 + $ 60.000 + $ 10.000 + $ 8.000 = $ 118.000 in costi operativi annuali. Quindi il profitto annuale prima di ogni altra cosa? Entrate di $ 360.000 meno $ 118.000 = $ 242.000. Aspetta, è molto più alto di quanto pensassi all'inizio, ma aspetta, non è ancora puro profitto, perché dobbiamo tenere conto degli ammortamenti e delle tasse (oh giusto, li avevo dimenticati prima).

Ammortamento: le serre Venlo hanno una vita utile ai fini fiscali di 15-20 anni. L'IRS ti consente di ammortizzare il costo iniziale in quel periodo. Il nostro costo iniziale era di $ 320.000, quindi l'ammortamento annuale è di $ 320.000 / 20 anni = $ 16.000 all'anno. Si tratta di una spesa non monetaria, quindi riduce il reddito imponibile. Poi, le tasse: supponiamo che la tua aliquota fiscale sia del 20% sul tuo profitto (entrate meno costi operativi meno ammortamenti). Quindi il reddito imponibile è $ 242.000 - $ 16.000 = $ 226.000. Le tasse sono $ 226kx 0,2 = $ 45.200. Quindi l’utile netto annuo è $ 226.000 - $ 45,2.000 = $ 180.800.

Aspetta, aspetta: passiamo al calcolo effettivo del ROI. Esistono due modi in cui le persone parlano di ROI: semplice periodo di recupero dell'investimento e ROI annualizzato. Il periodo di rimborso semplice è il tempo necessario per recuperare l'investimento iniziale. Il nostro investimento iniziale era di $ 320.000. Flusso di cassa annuale netto (ricordate, l'ammortamento non è in contanti, quindi lo aggiungiamo di nuovo? Aspetta, potrei aver fatto confusione prima: correggiamolo, perché è un errore comune. Il flusso di cassa è ciò che effettivamente hai in tasca. Quindi: l'utile netto al netto delle tasse è $ 180.800, più ammortamento (poiché non hai firmato un assegno per quello) = $ 180.800 + $ 16.000 = Flusso di cassa annuo di $ 196.800.

Periodo di ammortamento semplice: costo iniziale diviso per il flusso di cassa annuale. $ 320.000 / $ 196.800 = circa 1,63 anni. Aspetta, sono circa 19 mesi! È vero? Per un coltivatore di verdure a foglia verde? Sì, perché vendono raccolti molto richiesti con buoni margini. Ma aspetta, questo è lo scenario migliore. E se coltivi qualcosa più lentamente, come i pomodori? Proviamolo. 1 ettaro di pomodori: la resa è forse di 8.000 sterline al mese, il prezzo medio è di 1,50 dollari la libbra. Entrate annuali: 8.000 x 12 x $ 1,50 = $ 144.000. I costi operativi sarebbero più alti (più acqua, fertilizzanti, forse il controllo dei parassiti per la peronospora del pomodoro) - diciamo $ 80.000 all'anno. Quindi il flusso di cassa netto è (144k - 80k) - tasse + ammortamento. Sarebbero circa $ 50.000 all'anno, quindi il periodo di rimborso è di 320.000 / 50.000 = 6,4 anni. Ancora non è terribile per un asset ventennale.

Ora, il ROI annualizzato. Questo è il rendimento percentuale che ottieni ogni anno, per tutta la durata dell'investimento, non solo la velocità con cui recuperi i tuoi soldi. La formula è: [(Flusso di cassa annuale/Investimento iniziale) x 100%]. Per il nostro esempio verde foglia: ($ 196.800 / $ 320.000) x 100% = ROI annualizzato 61,5%. È pazzesco, vero? Ma questo perché le verdure a foglia verde hanno un turnover super veloce. Se coltivi pomodori, ($ 50.000 / $ 320.000) x 100% = ~ 15,6% ROI annualizzato, che è comunque molto meglio che mettere soldi in un conto di risparmio (che è circa lo 0,5% in questo momento) o anche nel mercato azionario (in media 7-10% annuo).

Ma aspetta: ci sono variabili che possono confondere tutti questi numeri e non posso ignorarle. Parliamo dei "e se" di cui metto in guardia ogni cliente:

1. Posizione, posizione, posizione: se ti trovi in ​​un luogo con costi di riscaldamento elevati (come il Minnesota settentrionale), le tue utenze potrebbero saltare a $ 60.000 all'anno, quindi il tuo flusso di cassa diminuisce, il periodo di rimborso arriva fino a circa 2,5 anni. Se sei in Arizona, hai bisogno di più teli ombreggianti, quindi è un costo aggiuntivo, ma il riscaldamento è gratuito, quindi la rete è simile.
2. Scelta del raccolto: non scegliere solo verdure a foglia perché i numeri sembrano buoni. Di cosa hanno effettivamente bisogno i negozi di alimentari della tua zona? Se c'è già una tonnellata di verdure a foglia verde, potresti dover venderle a $ 1,50 la libbra invece di $ 2, quindi le entrate diminuiscono. Fai prima un'indagine di mercato: vai a parlare con gli acquirenti locali prima di acquistare la serra.
3. Manutenzione: un cliente ha saltato il serraggio annuale del telaio e una tempesta di vento ha piegato un mucchio di acciaio, costando $ 20.000 in riparazioni. Ciò aumenterà i tuoi costi quell'anno, quindi continua con la manutenzione. Le nostre serre Venlo sono costruite in acciaio zincato, quindi la ruggine non è un problema, ma devi comunque prendertene cura.
4. Problemi della catena di approvvigionamento: cosa succederebbe se i prezzi delle sementi aumentassero del 30%? O il gas per il tuo camion per le consegne aumenta? Tutto ciò incide sui costi operativi. Crea un buffer del 10% nei tuoi numeri: non utilizzare lo scenario perfetto, utilizza i numeri del "caso peggiore ma comunque realistici".

Un'altra cosa che vedo sbagliare è che dimenticano il valore della serra stessa alla fine della sua vita. Le serre Venlo durano più di 20 anni, quindi quando hai finito di usarle, puoi vendere la struttura in acciaio, il vetro e persino i controlli del clima per una cifra decente. Si tratta di un valore di recupero, solitamente pari al 10-15% del costo iniziale. In questo modo si aggiunge al tuo ROI. Nel nostro esempio verde foglia, il valore di recupero è $ 32.000, quindi il rendimento totale in 20 anni è (196.800 x 20) + 32.000 - 320.000 = $ 3.936.000 + 32.000 - 320.000 = $ 3.648.000. Questo è molto più del semplice flusso di cassa dei primi 2 anni.

Aspetta, rendiamo la cosa fattibile. Se sei seriamente intenzionato a calcolare il tuo ROI Venlo, ecco una lista di controllo passo passo che fornisco a ogni potenziale cliente:

1. Scegli la tua dimensione Venlo: 1 acro? 2 acri? 0,5 acri?Serra in stile Venloha guide alle taglie sul loro sito che ti aiuteranno.
2. Ottieni un preventivo di costo iniziale personalizzato: aggiungi la preparazione del sito, i permessi, gli extra come il riscaldamento. Non indovinare qui: virgolette sbagliate = numeri ROI sbagliati. Possiamo contattarti con un preventivo personalizzato se ne hai bisogno.
3. Calcola le entrate annuali previste: chiama gli acquirenti locali, scopri quanto pagheranno per libbra per il tuo raccolto target, quindi scopri quante libbre puoi coltivare in un Venlo (è molto più di una casa a cerchio).
4. Elenca tutti i costi operativi: utenze, manodopera, forniture, manutenzione, tasse. Siate realistici: non sottovalutate il lavoro o i servizi pubblici, è lì che le persone vengono bruciate.
5. Conto per l'ammortamento e il valore di recupero: non dimenticarli, fanno un'enorme differenza nella fattura fiscale e nel rendimento a lungo termine.
6. Gestisci sia il semplice recupero dell'investimento che il ROI annualizzato: questo ti dirà se ne vale la pena. Se il tuo recupero è inferiore a 5 anni e il ROI annualizzato è superiore al 10%? Questo è un gioco da ragazzi.

In fin dei conti, le serre Venlo non sono economiche, ma sono un investimento che ripaga se fai i compiti. Ho visto ragazzi con case a telaio in plastica economiche perdere denaro a causa di parassiti, condizioni meteorologiche e bassi rendimenti, mentre i coltivatori di Venlo ottengono profitti a sei cifre anno dopo anno. La chiave non è solo calcolare i numeri, ma assicurarsi di coltivare un raccolto richiesto nella tua zona e ottenere una struttura costruita per durare.

Se sei pronto a smettere di indovinare e iniziare a ottenere numeri reali per la tua serra Venlo, parliamone. Posso guidarti attraverso gli ultimi modelli, come quello in vetro isolante VeGalvanizzato che ho menzionato prima, che riduce i costi di riscaldamento del 20% rispetto al vetro standard, e aiutarti a mettere insieme una ripartizione personalizzata del ROI adatta alla tua posizione e coltura specifiche. Nessuna pressione, solo veri consigli da parte di qualcuno che è in trincea con queste serre da anni.

Riferimenti

1. Servizio di marketing agricolo dell'USDA. (2023). Linee guida per la produzione commerciale in serra.
2. Associazione nazionale dei produttori di serre. (2022). Durabilità strutturale e analisi dei costi della serra di Venlo.
3. Agenzia delle Entrate. (2023). Piani di ammortamento dei beni agricoli.